Dans le contexte économique actuel, on ne peut pas s’improviser investisseur immobilier. Il est primordial d’investir uniquement dans un secteur qui garantit une rentabilité certaine. En 2021, l’immobilier locatif demeure un placement rassurant, à condition de bien choisir le type de logement, son emplacement ainsi que son statut fiscal. Voici quelques essentiels à savoir pour déterminer la rentabilité d’un investissement locatif.
Le rendement locatif : qu’est-ce que c’est ?
Le rendement locatif est un indicateur clé qui permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier. Il correspond essentiellement au ratio des revenus que génère un bien mis en location par rapport à son prix d’achat initial.
Le rendement locatif s’exprime en pourcentage et se calcule sur une durée de 12 mois (ou un an) sur la base de l’investissement réalisé et les loyers perçus.
Rendement brut et rendement net : quelle différence ?
Calculer le rendement brut d’un investissement locatif vous permet d’avoir une première idée de l’intérêt de choisir un type d’investissement par rapport à un autre. Il tient notamment compte des frais de notaire, du coût de l’acquisition ainsi que de tous les coûts relatifs aux travaux de rénovation nécessaires avant la mise en location du bien.
Pour calculer le rendement brut d’un investissement locatif, la formule est la suivante :
[(Montant du loyer x 12) x 100 / prix d’achat (tout frais compris)]
Mais pour connaître la rentabilité réelle de votre investissement, il vous faudra ajouter les charges locatives ainsi que les impôts que vous ne pouvez pas récupérer dans le loyer. Ce taux correspond au rendement net de votre investissement locatif.
La formule de calcul du rendement net est la suivante :
[(Montant du loyer annuel – (frais + charges) / (prix d’achat + coût du crédit immobilier) x 100]
Prenons un exemple :
Imaginons que vous achetez un bien à 175 000€ et que vous louez à 800€.
Vous obtenez un rendement brut de :
[(800 x 12) x 100 / 175 000] = 5,4%
En ajoutant tous les frais non récupérables liés à la mise en location, par exemple : 1000€ de charges de copropriété annuelles, 800€ de taxe foncière, 500€ de réparations et 250€ de loyers non payés, soit 2 550€ au total, vous obtenez un rendement net de :
[(9 600 – 2 550) x 100 / 175 000] = 4,02%
Vous l’aurez compris, il y a un certain écart de point considérable entre le rendement brut et le rendement net d’un investissement locatif. Le rendement net vous permet d’obtenir un taux de rentabilité qui se rapproche davantage de la rentabilité réelle de votre placement.
Les risques de l’investissement locatif
La fiscalité
Le choix de la fiscalité de votre investissement locatif est un élément non négligeable dans le calcul du rendement net. Car il faut savoir que vous serez imposé sur vos revenus locatifs. Aussi, pour obtenir le rendement « net » de votre investissement locatif, vous devrez également prendre en compte des éventuelles déductions fiscales ou déficit foncier. Pour éviter les risques, la meilleure option c’est d’investir dans un pays où la fiscalité est particulièrement avantageuse. Par exemple, à l’île Maurice où le taux unique d’imposition s’élève à 15% sur tous les types de revenus, y compris les revenus immobiliers.
La vacance locative
L’absence de locataire est un fait auquel les loueurs de biens ne peuvent pas échapper. Selon l’emplacement du logement, il arrive d’observer une période morte. A moins d’investir dans l’immobilier locatif dans un pays à fort potentiel touristique comme l’île Maurice, le risque de vacance locative est à prévoir dans vos calcules de rendement. Investir dans l’immobilier locatif à l’île Maurice, c’est bénéficier d’un taux de location élevé, en toute saison. L’île Maurice étant une destination touristique très appréciée, les risques de vacance locative sont plus faibles.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif à l’île Maurice
L’île Maurice offre une fiscalité particulièrement avantageuse aux investisseurs étrangers. Cette fiscalité est notamment marquée par :
- Une imposition unique de 15% sur le revenu, y compris les revenus immobiliers
- L’absence de droits de succession en ligne directe descendante
- L’absence d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de revente
- L’absence d’impôt foncier
- L’absence de taxe d’habitation et toutes autres taxes locales
A l’achat d’un bien immobilier sous le régime PDS (incluant désormais les anciens IRS, RES et IHS), les droits d’enregistrement à payer s’élève à 5% du prix d’achat. Le même taux s’applique également en termes de droits de transfert dans le cas d’une revente immobilière.
Par ailleurs, grâce à la signature d’une convention de non-double imposition avec plus d’une quarantaine de pays étrangers, dont la France, tout achat immobilier réalisé sur le territoire mauricien est exclusivement imposable à l’île Maurice.
De plus, pour un investissement minimum de 375 000$ sous le régime PDS, l’investisseur étranger obtient immédiatement d’un permis de résidence permanent, valable pour toute sa famille à charge tant qu’il demeure propriétaire de son bien.