Immobilier à l’île Maurice : les nouvelles règles pour les investisseurs français en 2026-2027
Acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant que Français reste possible en 2026-2027, mais les règles applicables aux investisseurs étrangers ont évolué. Les principaux changements concernent les régimes d’acquisition autorisés, les appartements G+2, les biens situés sur State Land ou Pas Géométriques, les modalités de transfert des fonds et la fiscalité applicable aux transactions.
Pour un Français souhaitant acheter une villa, un appartement, un penthouse ou investir dans l’immobilier à Maurice, il est donc essentiel de vérifier le régime juridique du bien, son éligibilité à l’acquisition par un non-citoyen et les règles fiscales applicables au moment de la signature.
À retenir : en 2026, les principaux cadres permettant à un étranger d’acheter un bien résidentiel à Maurice restent notamment le Property Development Scheme (PDS), le Smart City Scheme, certains projets IRS/RES, ainsi que les appartements G+2 répondants aux conditions réglementaires. Le seuil de 375 000 USD reste un montant de référence majeur pour l’obtention d’un permis de résidence dans plusieurs de ces dispositifs.
Pourquoi les Français s’intéressent-ils à l’immobilier à l’île Maurice ?
L’île Maurice attire depuis plusieurs années une clientèle internationale à la recherche d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’une installation à long terme.
Pour un investisseur français, le marché mauricien présente plusieurs caractéristiques particulières :
- Une économie ouverte aux investisseurs internationaux ;
- Un cadre spécifique permettant aux non-citoyens d’acquérir certains biens résidentiels ;
- Une fiscalité mauricienne distincte de la fiscalité française ;
- La possibilité, sous certaines conditions, d’obtenir un permis de résidence grâce à un investissement immobilier ;
- Une offre immobilière allant de l’appartement aux villas haut de gamme ;
- Un marché particulièrement développé dans le Nord, l’Ouest, l’Est et certaines Smart Cities.
L’Economic Development Board (EDB) présente d’ailleurs l’immobilier résidentiel comme l’un des secteurs ouverts aux investisseurs internationaux et recense les différents dispositifs permettant aux non-citoyens d’acquérir des biens immobiliers à Maurice.
Mais il faut éviter une confusion importante : acheter un bien à Maurice ne signifie pas automatiquement devenir résident fiscal mauricien. Le permis de résidence, le domicile fiscal et la nationalité sont trois notions différentes.
Que peut acheter un Français à l’île Maurice en 2026 ?
Un ressortissant français est considéré comme un non-citoyen au regard de la réglementation mauricienne. Il ne peut donc pas acheter librement n’importe quel terrain ou logement comme un citoyen mauricien.
L’acquisition doit entrer dans un cadre autorisé.
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Le Property Development Scheme (PDS)
Le PDS est aujourd’hui l’un des principaux dispositifs pour l’acquisition de résidences haut de gamme par des non-citoyens.
Il concerne notamment :
- Les villas ;
- Les résidences de standing ;
- Certains appartements et Penthouses ;
- Les programmes résidentiels intégrant des services et équipements premium.
L’EDB précise qu’un non-citoyen qui acquiert une propriété résidentielle PDS pour un prix supérieur à 375 000 USD peut bénéficier d’un permis de résidence aussi longtemps qu’il conserve le bien. Le permis peut également bénéficier au conjoint et aux enfants à charge de moins de 24 ans.
Le PDS constitue donc une solution particulièrement recherchée par les acheteurs français souhaitant associer investissement immobilier et projet de résidence à Maurice.
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Le Smart City Scheme
Les Smart Cities constituent un autre cadre important du marché immobilier mauricien.
Ces projets associent généralement :
- Logements ;
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Services ;
- Loisirs ;
- Infrastructures ;
- Espaces verts.
Le concept repose sur une approche de développement mixte permettant de vivre, travailler et consommer au sein d’un même environnement.
Pour un investisseur français, l’intérêt d’une Smart City dépend cependant fortement du projet choisi, de son statut réglementaire, de son emplacement, de la qualité du promoteur et du type de bien acquis.
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Les régimes IRS et RES
Les dispositifs Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES) font partie des régimes historiques de l’immobilier destiné aux investisseurs internationaux à Maurice.
Ils concernent notamment des résidences intégrées à des environnements touristiques, résidentiels ou de loisirs.
L’EDB confirme que les non-citoyens peuvent acquérir des propriétés dans les programmes IRS, RES et PDS, sous réserve des conditions prévues par la réglementation.
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Les appartements G+2
L’achat d’un appartement en copropriété constitue une autre possibilité pour les étrangers.
La réglementation permet aux non-citoyens d’acquérir certains appartements dans des immeubles comprenant au moins deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, communément désignés sous le terme G+2.
Le prix d’acquisition doit notamment être d’au moins 6 millions de roupies mauriciennes (MUR) ou son équivalent dans une devise convertible, avec l’autorisation requise de l’EDB.
Attention : tous les G+2 ne se valent pas
Le terme « G+2 » ne signifie pas qu’un étranger peut acheter n’importe quel appartement de ce type.
Le Budget 2026-2027 a renforcé les restrictions concernant les appartements construits sur State Land ou Pas Géométriques.
Le gouvernement mauricien ne prévoit plus de nouveaux baux autorisant la vente de tels appartements à des non-citoyens. Une exception existe notamment pour certains baux approuvés avant le 19 juin 2026 autorisant déjà la vente, ainsi que pour la revente par une personne qui possède déjà l’appartement.
Avant de signer une réservation sur un appartement G+2, il est donc indispensable de vérifier la nature du terrain, la date du bail et le statut réglementaire du projet.
Peut-on encore acheter un bien à 500 000 USD hors programme ?
Il faut être particulièrement vigilant sur ce point.
Le régime qui permettait aux non-citoyens d’acquérir plus largement certains biens résidentiels pour un montant supérieur à 500 000 USD a fait l’objet d’une suppression dans le cadre des réformes récentes.
Le Budget mauricien avait notamment prévu de supprimer ce mécanisme et de renforcer les restrictions sur l’acquisition de biens par les non-citoyens en dehors des régimes autorisés.
En pratique, le prix du bien ne suffit donc plus à déterminer si un étranger peut l’acheter.
Il faut d’abord vérifier :
- Le régime juridique du programme ;
- La nature du terrain ;
- Le statut du promoteur ;
- L’autorisation applicable ;
- L’éligibilité du bien à l’acquisition par un non-citoyen.
Quel montant faut-il investir pour obtenir un permis de résidence à Maurice ?
Le seuil de référence est de 375 000 USD pour plusieurs acquisitions immobilières éligibles.
Dans le cadre du PDS, l’EDB indique qu’un non-citoyen acquérant une résidence pour un prix supérieur à 375 000 USD peut obtenir un permis de résidence valable aussi longtemps qu’il reste propriétaire du bien. Le conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans peuvent également bénéficier du dispositif.
Pour les appartements G+2, l’EDB indique également qu’un investissement d’au moins 375 000 USD dans une unité éligible peut permettre l’obtention d’un permis de résidence, valable tant que l’acquéreur reste propriétaire.
Acheter pour moins de 375 000 USD
Un achat inférieur à 375 000 USD peut être possible lorsqu’il respecte les règles du dispositif concerné.
En revanche, le seuil de 375 000 USD ne doit pas être présenté comme un simple prix minimum général de l’immobilier étranger à Maurice.
Il s’agit notamment d’un seuil lié au dispositif de résidence.
Permis de résidence et résidence fiscale : quelle différence ?
C’est une question essentielle pour les investisseurs français.
Un permis de résidence mauricien autorise à séjourner à Maurice selon les conditions du permis.
La résidence fiscale, elle, dépend de règles fiscales et conventionnelles permettant de déterminer dans quel pays une personne est considérée comme résidente pour l’application de l’impôt.
La convention fiscale entre la France et Maurice prévoit notamment des règles permettant de déterminer la résidence d’une personne lorsqu’elle pourrait être considérée comme résidente des deux États. Parmi les critères figurent le logement permanent, le centre des intérêts vitaux et le lieu de séjour habituel.
Acheter une villa à Grand Baie ou un appartement à Tamarin ne suffit donc pas, à lui seul, à transférer sa résidence fiscale en dehors de France.
Pour une expatriation fiscale, il faut analyser l’ensemble de la situation personnelle et professionnelle.
Quelle fiscalité pour un Français qui investit dans l’immobilier à Maurice ?
La fiscalité immobilière franco-mauricienne doit être analysée sur plusieurs niveaux :
- Fiscalité à Maurice ;
- Fiscalité française ;
- Convention fiscale France-Maurice ;
- Statut de résident ou non-résident fiscal ;
- Revenus locatifs ;
- Plus-value éventuelle à la revente ;
- Patrimoine immobilier et IFI.
Fiscalité des revenus locatifs à Maurice
Maurice applique actuellement un système d’imposition des revenus des particuliers qui a évolué à partir du 1er juillet 2025.
La Mauritius Revenue Authority indique notamment un barème comprenant :
- 0 % sur les premiers 500 000 MUR de revenu imposable ;
- 10 % sur les 500 000 MUR suivants ;
- 20 % au-delà.
Certains revenus immobiliers de non-résidents peuvent relever d’un traitement spécifique à 15 %. La fiscalité exacte dépend donc du statut du propriétaire, de la nature du revenu et de sa situation fiscale.
Il est donc préférable de ne pas résumer la fiscalité locative de Maurice à une formule automatique du type « 15 % pour tout le monde ».
Et la plus-value immobilière à Maurice ?
Maurice ne dispose pas d’un impôt général sur les plus-values comparable au régime français.
La Mauritius Revenue Authority rappelle notamment l’absence de capital gains tax dans la législation mauricienne dans certains contextes.
Mais pour un résident fiscal français, il ne faut jamais confondre absence d’impôt mauricien et absence automatique de toute conséquence fiscale en France.
La convention fiscale franco-mauricienne prévoit que les gains provenant de la cession d’un immeuble situé dans l’autre État peuvent être imposés dans l’État où se situe l’immeuble.
La situation doit donc être examinée en fonction du statut fiscal du propriétaire au moment de la vente.
Attention à l’IFI français
C’est l’un des points les plus importants pour un investisseur français.
Il est incorrect de présenter systématiquement un bien immobilier situé à Maurice comme étant « hors IFI ».
L’administration française rappelle que l’IFI concerne, en principe, le patrimoine immobilier taxable du foyer fiscal et que les conventions fiscales internationales doivent être examinées lorsqu’il s’agit de biens détenus à l’étranger. impots.gouv.fr
La convention fiscale franco-mauricienne contient elle-même des dispositions relatives à la fortune : l’article 23 prévoit notamment que le capital représenté par un bien immobilier situé dans l’autre État peut être imposé dans cet autre État.
Conclusion pratique : un Français qui reste résident fiscal français doit faire vérifier spécifiquement le traitement IFI de son patrimoine immobilier mauricien avant son acquisition.
C’est un sujet sur lequel il est préférable de ne pas promettre une exonération générale.
Les droits d’enregistrement : que change réellement 2026 ?
C’est l’une des principales nouveautés à connaître.
Le Budget 2025-2026 avait prévu une augmentation des droits d’enregistrement applicables à certains achats immobiliers effectués par des non-citoyens, avec un passage de 5 % à 10 % à compter du 1er juillet 2026.
Mais cette mesure a ensuite été modifiée par la Finance Act 2026.
Le régime général de 10 % introduit en 2025 a été abrogé en 2026. Le taux général applicable aux acquisitions immobilières est donc revenu à 5 %, sous réserve des dispositions particulières applicables à chaque transaction.
Il existe néanmoins des dispositions spécifiques concernant certaines transactions portant sur des appartements situés sur State Land ou Pas Géométriques.
Pour cette raison, le coût d’acquisition doit être calculé à la date réelle de la transaction et sur la base du bien précis, et non à partir d’un taux générique annoncé plusieurs mois auparavant.
Une autre nouveauté importante : le paiement en roupies mauriciennes
Depuis décembre 2024, de nouvelles règles de change s’appliquent aux acquisitions réalisées par les non-citoyens dans les principaux schemes immobiliers.
Après transfert des fonds depuis l’étranger en devise convertible :
- 85 % du prix d’achat doivent être réglés en roupies mauriciennes ;
- Les 15 % restants peuvent être réglés en devise convertible ou en roupies mauriciennes.
L’EDB précise également le rôle du notaire dans le transfert des fonds.
Cette règle est importante pour les investisseurs français car elle doit être intégrée au calendrier bancaire et au calcul du risque de change.
Comment se déroule concrètement un achat immobilier à Maurice en 2026 ?
Le parcours varie selon le projet, mais un achat par un investisseur français comprend généralement plusieurs étapes.
- Sélection du bien
L’investisseur choisit son bien :
- Villa PDS ;
- Appartement Smart City ;
- Penthouse ;
- Résidence IRS/RES ;
- Appartement G+2.
Avant toute réservation, il est essentiel de vérifier que le bien est réellement ouvert aux non-citoyens.
- Signature de la réservation
Une réservation peut être signée afin de sécuriser le bien, selon les conditions du promoteur.
Le dépôt demandé dépend du programme et du contrat.
Il est fortement recommandé de faire examiner le Reservation Agreement avant tout versement important.
- Vérification du financement et de l’origine des fonds
Le dossier peut nécessiter notamment :
- Passeport ;
- Justificatif d’adresse ;
- Documents bancaires ;
- Justificatifs de provenance des fonds ;
- Documents KYC ;
- Informations patrimoniales selon les cas.
La réglementation mauricienne accorde une importance particulière à la provenance des fonds et aux contrôles réglementaires.
- Constitution du dossier réglementaire
Selon le type d’acquisition, le promoteur et le notaire constituent le dossier destiné aux autorités compétentes.
L’EDB intervient notamment dans les acquisitions relevant de ses schemes.
- Autorisation et vérifications
L’acquisition d’un bien par un non-citoyen est soumise aux règles de la législation mauricienne.
Le calendrier dépend du type de bien, du dossier et des autorisations nécessaires.
Il est donc déconseillé d’annoncer un délai fixe de quelques semaines comme s’il était garanti.
- Signature de l’acte notarié
Une fois les conditions réglementaires réunies, l’acte de vente est signé devant notaire.
Le notaire intervient notamment dans la sécurisation juridique de la transaction et le traitement des fonds.
- Livraison du bien
Pour un bien existant, la remise des clés intervient selon les conditions prévues dans l’acte.
Pour un achat en VEFA, elle dépend du calendrier de construction et de livraison du promoteur.
Combien de temps faut-il pour acheter un bien à Maurice ?
Il n’existe pas un délai universel.
La durée dépend notamment :
- Du type de bien ;
- Du statut du programme ;
- De l’autorisation nécessaire ;
- De la situation de l’acheteur ;
- De la banque ;
- De l’origine des fonds ;
- Du notaire ;
- Du promoteur ;
- De la complétude du dossier.
Un investisseur français doit donc prévoir plusieurs mois pour une opération complète, plutôt que de construire son calendrier sur un délai administratif théorique.
Où acheter à l’île Maurice en 2026 ?
Le choix de la localisation dépend de l’objectif recherché.
Grand Baie et Pereybère : le Nord
Le Nord de Maurice est particulièrement connu pour :
- Son activité touristique ;
- Ses plages ;
- Ses restaurants et commerces ;
- Sa clientèle internationale ;
- Son marché de résidences secondaires.
Grand Baie et Pereybère sont donc des secteurs à étudier pour un investissement destiné à la location saisonnière ou à une résidence secondaire.
Tamarin et Rivière Noire : l’Ouest
L’Ouest séduit notamment les acheteurs recherchant :
- Un environnement résidentiel ;
- Des activités nautiques ;
- La proximité du parc national des Gorges de la Rivière Noire ;
- Un mode de vie plus calme ;
- Une forte orientation internationale.
Tamarin est devenu l’un des secteurs résidentiels les plus recherchés de l’Ouest.
Beau Champ et la côte Est
La côte Est offre une autre approche du marché immobilier mauricien, notamment autour des programmes intégrés et des domaines résidentiels haut de gamme.
Les secteurs de Beau Champ, Trou d’Eau Douce et les environs de l’Île aux Cerfs sont à considérer pour les acquéreurs recherchant un environnement résidentiel et touristique premium.
Les Smart Cities
Les Smart Cities peuvent intéresser les investisseurs qui privilégient un environnement combinant logement, commerces, services et infrastructures.
Mais le mot « Smart City » ne constitue pas à lui seul une garantie de rendement : chaque projet doit être étudié individuellement.
Quel type de bien choisir pour investir à Maurice ?
Il n’existe pas un bien idéal pour tous les investisseurs.
Le choix dépend principalement de quatre critères :
Budget + objectif de résidence + stratégie locative + horizon de détention.
La villa PDS
Une villa PDS peut être pertinente pour un investisseur qui recherche :
- Un bien haut de gamme ;
- Une résidence personnelle ;
- Une stratégie locative ;
- La possibilité d’obtenir un permis de résidence sous conditions.
Le penthouse
Le penthouse bénéficie généralement d’une offre plus limitée que l’appartement classique.
Les critères déterminants seront notamment :
- Vue ;
- Emplacement ;
- Surface ;
- Terrasse ;
- Prestations ;
- Qualité de la résidence ;
- Potentiel locatif.
L’appartement G+2
Le G+2 peut constituer une porte d’entrée différente vers le marché immobilier mauricien.
Son principal intérêt peut être son ticket d’entrée inférieur à celui de certaines villas premium.
Mais, en 2026, il est particulièrement important de vérifier la localisation juridique du terrain et le statut du projet, notamment lorsqu’il s’agit de State Land ou de Pas Géométriques.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Maurice ?
Il faut être prudent avec les chiffres de rendement annoncés dans les brochures commerciales.
Un rendement locatif dépend notamment :
- Du prix d’achat ;
- Du financement ;
- De l’occupation ;
- Du loyer réellement obtenu ;
- Des charges de copropriété ;
- Des frais de gestion ;
- De l’entretien ;
- De la fiscalité ;
- Du type de location, longue durée ou saisonnière.
Un rendement annoncé de 7 % ou 8 % ne doit donc pas être assimilé à un rendement net garanti.
Pour comparer deux biens, il est préférable de calculer le rendement net après charges et fiscalité.
Les erreurs à éviter avant d’acheter à Maurice
- Acheter uniquement parce que le prix semble attractif
Un bien très bon marché peut être soumis à des restrictions particulières pour les non-citoyens.
Le premier critère doit être l’éligibilité juridique du bien.
- Confondre permis de résidence et résidence fiscale
Un permis de résidence ne suffit pas à déterminer la résidence fiscale.
- Négliger la nature du terrain
Pour un G+2 notamment, il faut vérifier si le projet est situé sur :
- Terrain privé ;
- State Land ;
- Pas Géométriques.
Les nouvelles règles de 2026 rendent cette vérification particulièrement importante.
- Se baser sur un ancien taux fiscal
Le cas des droits d’enregistrement en 2026 illustre parfaitement le problème : une mesure annoncée à 10 % a ensuite été modifiée.
Les règles doivent être vérifiées au moment de la signature.
- Choisir uniquement en fonction du rendement annoncé
Un rendement théorique ne tient pas nécessairement compte des charges, de la gestion et de la vacance locative.
- Négliger le promoteur
Pour une acquisition sur plan, le track record du promoteur, son historique de livraison et la qualité des projets déjà réalisés sont des éléments essentiels.
Immobilier à Maurice : que retenir pour un investisseur français en 2026-2027 ?
Le marché mauricien reste accessible aux investisseurs étrangers, mais l’époque où il suffisait de choisir un bien et de regarder son prix est révolue.
En 2026-2027, un projet d’achat immobilier à Maurice doit être analysé sur plusieurs niveaux :
- Le bien est-il accessible à un non-citoyen ?
- Dans quel régime immobilier entre-t-il ?
- Le projet est-il correctement autorisé ?
- Le terrain est-il privé, State Land ou Pas Géométriques ?
- L’investissement permet-il éventuellement d’obtenir un permis de résidence ?
- Quel est le coût réel de l’acquisition ?
- Quelle fiscalité s’applique à Maurice ?
- Quelles conséquences fiscales existent en France ?
- Quel rendement net peut réellement être obtenu ?
- Quelle est la stratégie de sortie en cas de revente ?
Pour un acheteur français, cette approche permet de comparer correctement une villa à Grand Baie, un appartement à Pereybère, une résidence à Tamarin, un projet à Beau Champ ou une propriété située dans une Smart City.