Le marché du viager de gré à gré est un concept très peu connu du grand public dans le secteur immobilier. Pourtant, il s’agit d’une formule présentant des avantages multiples tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Pour les vendeurs, la vente en viager est une bonne solution pour s’assurer un complément de revenus. Pour les acheteurs, elle permet d’acquérir un bien immobilier dans des conditions de financements très favorables.
Le viager de gré à gré
Le marché du viager de gré à gré connaît deux fois plus d’offres que de demandes sur le marché de l’immobilier actuel. Mais il devrait connaître une nette augmentation dans les années qui vont suivre. En effet, bien que le nombre de transactions enregistrées reste un peu limité, environ 7 000 par an pour seulement 1% du volume global, de plus en plus d’acheteurs choisissent désormais la vente en viager.
95% des transactions actuelles concernent un contrat de vente en viager occupé de gré en gré. Dans ce type de contrat, le propriétaire vend sa maison tout en continuant d’en occuper une partie ou un appartement, sans en être plus le propriétaire. D’un point de vue juridique, le vendeur – également appelé le « crédirentier », conserve la jouissance de son bien et continue de l’habiter. L’acheteur – le « débirentier » quant à lui en acquiert la nue-propriété. Selon les termes d’un tel contrat, l’acquéreur verse une somme qu’il a préalablement définie avec le vendeur – le bouquet, complétée d’une rente viagère qu’il remettra également tous les mois au propriétaire jusqu’à son décès. A ce moment là uniquement, l’acheteur aura obtenu la pleine jouissance du bien.
Les personnes âgées et les jeunes retraités sont les plus intéressés par le viager. La majorité des vendeurs en viager sont d’ailleurs âgés de plus de 70 ans. Il s’agit d’une formule qui leur permet d’obtenir un complément de revenus, grâce à la rente mensuelle, tout en continuant d’habiter leur maison. Le vendeur peut, en fonction du bien, occuper une chambre à part ou encore un studio indépendant aménagé dans le logement.
Les conditions de la vente en viager
Le concept est simple, mais il existe certaines conditions à respecter. Plusieurs critères sont pris en compte pour définir le montant du bouquet et de la rente viagère : la valeur vénale du bien sur son marché, l’âge du vendeur et son espérance de vie. Aussi, il est tout à fait possible de verser un bouquet peu élevé, mais cela implique le paiement d’une rente viagère plus importante. L’inverse est également possible. En général, le montant du bouquet représente entre 30% et 40% de la valeur vénale du bien. Néanmoins, l’acquéreur peut toujours négocier un bouquet plus élevé, pour obtenir une rente viagère plus faible.
Selon la loi du 29 mars 1949, la transaction d’une vente en viager doit conserver un caractère « aléatoire » pour être conclue, en l’occurence l’espérance de vie du vendeur. Cela signifie que si l’acheteur est au courant de l’état de santé (très affaiblie) du vendeur au moment de la transaction, la vente peut être annulée. De même, si le vendeur meurt dans les 20 jours qui suivent la date de la signature du contrat du viager, la vente est également frappée de nullité.
Quant au volet contractuel d’une telle transaction, il convient de formaliser un acte de vente en bonne et due forme. Celui-ci doit comporter quelques éléments essentiels comme l’état civil du vendeur, le montant de la rente, la valeur vénale du bien, les conditions de paiement, le montant du bouquet, ainsi que les différentes conditions de paiement, sans oublier les indications concernant le moment où l’acquéreur peut jouir pleinement du bien.
Notre conseil
A l’île Maurice, la vente en viager peut intéresser les retraités étrangers qui investissent dans l’achat d’un bien en Non-Citizen Property, dans un immeuble d’au moins R+2. Un achat qui leur permet d’obtenir le permis de résidence mauricien s’ils souhaitent occuper leur bien à titre de résidence principale. Mais ils peuvent également opter pour un investissement locatif ou opter pour une vente en viager. Dans ce cas, il est fortement conseillé de mentionner clairement la répartition des charges courantes du bien. Deux clauses importantes doivent même être intégrées au contrat de vente en viager : l’indice de valorisation de la rente, tel un loyer ainsi qu’une clause résolutoire. Cette dernière concerne la possibilité d’annulation de la vente en cas de non-paiement de deux rentes consécutives.