L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) substitue à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis janvier 2018. Bon nombre d’investisseurs s’attendent aux éventuelles répercussions de ce changement en termes d’investissement immobilier. Néanmoins, le marché immobilier reste dynamique malgré de nombreuses craintes qui se manifestent ici et là. Serait-ce parce que la plupart ont fini par comprendre que l’IFI concerne davantage la fortune que l’immobilier ?
Suis-je concerné par l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne tous les particuliers dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Il concerne tous les biens et droits immobiliers acquis de manière directe ou indirecte au 1er janvier. Certains biens sont exonérés en partie ou dans l’intégralité de l’impôt sur la fortune immobilière. Les particuliers peuvent également déduire certaines dettes de la valeur de leur patrimoine avant imposition.
Que dois-je déclarer ?
Entre autres, l’IFI concerne directement les immeubles bâtis (résidence principale ou secondaire), les bâtiments classés « monument historique », les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir), les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018, ainsi que les fractions d’immeubles ou les immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété. On calcule également l’IFI sur la base de la valeur nette du patrimoine imposable du contribuable, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier 2018, sous réserve de justifications valables.
Comment réduire l’IFI ?
Pour défiscaliser l’IFI, il suffit de souscrire des produits proscrits. La réduction de la base taxable permet en effet de réduire l’IFI. Plusieurs solutions sont possibles :
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Arbitrage immobilier ou financier
L’IFI n’inclut désormais plus les valeurs mobilières. De ce fait, les foyers qui investissent massivement dans l’immobilier peuvent arbitrer une partie de leurs avoirs au profit des valeurs immobilières. L’IFI permet en effet de faire une économie de 0,50% à 1,50% par an, ce qui peut être considérée comme un surcroît de rendement.
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Donation temporaire d’usufruit
L’IFI ne concerne pas la nue-propriété d’un bien. Aussi, pour réduire son IFI, il suffit de faire don d’un usufruit temporaire sur un ou plusieurs biens immobiliers à ses enfants.
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Acquisition de nue-propriété
Le principe est simple : vous achetez en nue-propriété un ou plusieurs appartements résidentiels, un bailleur institutionnel acquiert pour sa part un usufruit temporaire pour une durée comprise entre 15 à 18 ans. Les fonds affectés à ce projet ne sont alors pas concernés par l’actif IFI de l’investisseur.
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Achat d’un bien immobilier à l’île Maurice
Investir dans l’immobilier à l’île Maurice sous le régime PDS (Property Development Scheme) permet à tout contribuable d’être entièrement exonoré de l’IFI. L’Etat mauricien n’applique en effet pas ce type d’imposition sur son territoire. Ce qui permet aux étrangers qui réalisent un investissement immobilier locatif à l’île Maurice de profiter pleinement des revenus occasionnés par la mise en location. La seule taxe en vigueur à l’île Maurice, concernant l’achat d’une résidence luxueuse, est l’impôt sur les revenus, fixé à 15%.
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Donation des valeurs immobilières ou des parts de sociétés
Au moment de déclarer l’IFI 2018, vous pouvez décider d’orienter votre impôt vers le financement d’une grande action de santé publique et déduire 75% du montant de son don. Dans cette optique, le don d’argent à la Fondation pour la Recherche Médicale reste la solution la plus classique. Mais vous pouvez aussi opter pour des moyens plus originaux comme le don de titres ou de parts de société.
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Donation de titres de sociétés, côtées ou non au titre de l’IFI
Le transfert de titres cotés en Bourse ou de parts de sociétés cotées ou non cotées comme les actions, les parts d’OPCVM, obligations ou des parts de SCPI, peut également réduire l’IFI. Grâce à ce don en pleine propriété qui est de sucroît exonéré de droits de donation puisque réalisé aux oeuvres, permet au donateur de profiter du même avantage que ce qu’un don en numéraire peut lui donner. Il réduit notamment son IFI à hauteur de 75% du don, dans la limite de 50 000 euros. Néanmoins, pour profiter pleinement de cet avantage fiscal en termes d’IFI, le donateur doit déclarer la plus-value latente sur les titres donnés pour déterminer son revenu imposable.