Investir à l’île Maurice pour échapper à l’impôt sur la fortune immobilière

En vigueur depuis le 1^er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Appliquée sur l’ensemble du patrimoine immobilier individuel dont la valeur nette s’élève à plus de 1,3 million d’euros, cette taxe alourdit conséquemment l’assiette fiscale du contribuable français… à moins qu’il décide d’investir dans l’immobilier à l’île Maurice.

Comment défiscaliser l’IFI en 2022 ?

En 2022, plusieurs solutions permettent de réduire votre assiette fiscale de l’IFI voire de bénéficier d’une défiscalisation totale :

1. Investir dans l’immobilier à l’île Maurice

Acheter un bien immobilier de luxe, sous le régime PDS (Property Development Scheme) à l’île Maurice, permet au contribuable français de défiscaliser complètement l’IFI. L’île Maurice, connu pour sa fiscalité particulièrement allégée, n’applique pas cette taxe sur ton territoire. Tout ressortissant étranger qui investit dans un achat immobilier sur le sol mauricien profite à 100% des bénéfices qui proviennent d’un investissement locatif. La seule taxe appliquée à l’investissement immobilier à l’île Maurice, c’est l’impôt sur les revenus, fixé à un taux relativement faible de 15%.

2. Faire des dons à des organismes d’utilité publique

Une déduction de 75%, plafonnée à 50 000 € par an et par foyer fiscal, est appliquée à l’IFI de tout contribuable qui fait des dons auprès d’organismes d’utilité publique. Seuls les dons réalisés au 15 juin de l’année N sont pris en compte dans l’IFI de la même année, selon la date de déclaration et de paiement de l’impôt.

3. Réduire la base taxable

• Par acquisition de nue-propriété

Acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs biens s’assimile à acquérir un usufruit temporaire, d’une durée générale comprise entre 15 et 18 ans. Cette opération permet au contribuable de réduire sa base taxable, car les fonds affectés à l’achat sont déduits de son actif IFI.

• Par arbitrage immobilier ou financier

Dans le contexte actuel où la base taxable de l’IFI exclut les valeurs mobilières, les foyers qui investissent beaucoup d’argent dans l’achat immobilier peuvent arbitrer en partie leurs avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières. Selon la tranche marginale d’imposition appliquée au contribuable, il peut réaliser une économie de 0,50 et 1,50% par an.

• Par donation temporaire d’usufruit

L’IFI ne tient pas compte de la nue-propriété. L’usufruitier redevable de cet impôt est tenu de déclarer son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété. Par conséquent, donner un usufruit temporaire à ses enfants permet de réduire son assiette fiscale IFI. Ces derniers, exclus du foyer fiscal du contribuable, peuvent occuper le bien ou le mettre en location et en tirer des bénéfices, sans être taxés.

 

Qui est assujetti à l’IFI ?

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne tout contribuable français qui possède un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. Ce patrimoine inclut tous les biens et droits immobiliers qu’il détient de façon directe ou indirecte à la date du 1^er janvier de chaque année. Cet impôt concerne essentiellement tous les biens détenus en France par un Français domicilié fiscalement au pays. Certains biens peuvent être partiellement ou entièrement exonérés de l’IFI, dont ceux acquis à l’île Maurice.

Quels sont les biens immobiliers imposables à l’IFI ?

L’assiette imposable de l’IFI comprend :

• Les immeubles bâtis (résidence principale ou secondaire)

• Les bâtiments classés « monument historique »

• Les immeubles non bâtis (terrains agricoles, terrains à bâtir)

• Les immeubles en cours de construction au 1^er janvier 2018

• Les fractions d’immeubles ou les immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété

Les biens mobiliers et immobiliers suivant ne sont pas comptabilisés dans l’assiette taxable de l’IFI:

• Les meubles corporels

• Les titres

• Les meubles meublants

• Les contrats d’assurance-vie rachetables

• Les espèces

• Les livrets d’épargne

• Les biens immobiliers transformés en locaux professionnels

• Les biens immobiliers exploités en tant que location meublée professionnelle

 

 

Comment calculer son IFI ?

Plusieurs paramètres sont pris en compte dans le calcul de l’IFI :

• Le nombre de personnes qui composent le foyer fiscal du contribuable (célibataire, divorcé, veuf, couple marié, pacsé)

• Les biens des enfants mineurs sous tutelle légale du contribuable

• La valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition des biens imposables

Un barème progressif est appliqué au patrimoine net imposable pour le calcul de l’IFI.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux appliqué
Jusqu’à 800 000€	0%
Entre 800 001 et 1 300 000€	0,50%
Entre 1 300 001 et 2 570 000€	0,70%
Entre 2 570 001 et 5 000 000€	1%
Entre 5 000 001 et 10 000 000€	1,25%
Supérieure à 10 000 000	1,50%

Une décote est appliquée sur les patrimoines qui n’excèdent pas un certain seuil et selon le barème en vigueur.

Un abattement de 30% est également appliqué sur la valeur de la résidence principale. Certaines dettes peuvent aussi être déduites telles :

• Les emprunts immobiliers en cours

• Les impôts non payés (taxe foncière)

• Les dettes liées à des travaux de rénovation, d’entretien ou de construction