La fiscalité immobilière française est basée sur la mode du « french basing ». Cette tendance est développée à travers toute l’Europe et concerne aussi le domaine de la fiscalité immobilière. Pour les investisseurs, la France représente l’un des pays européens les moins avantageux pour faire un investissement immobilier. La mauvaise réputation de la France en matière de fiscalité est fondée sur plusieurs critères.
Des frais d’acquisition élevés
En France, les frais d’acquisition sont estimés à environ 7% de la valeur du bien immobilier. Ce taux inclut les différents frais juridiques liés à l’achat immobilier, dont les frais de notaire et les frais liés aux différentes démarches administratives.
À l’île Maurice, les frais d’acquisition s’élèvent généralement entre 2% et 3% dans le cas d’un bien immobilier neuf vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et entre 7% et 8% du bien, dans le cas d’un achat dans l’ancien. Ces frais incluent notamment les droits de mutation (droits d’enregistrement), la contribution de sécurité immobilière (réalisation des actes authentiques d’enregistrement), les débours (timbres, reprographie, état hypothécaire, constitution du dossier), ainsi que les honoraires du notaire (émoluments proportionnels et émoluments de formalité).
Une imposition pénalisante sur les revenus locatifs
En France, les revenus locatifs sont imposables au taux minimal de 20%. À cela s’ajoute aussi un impôt sur les prélèvements sociaux de 15,5%. Cependant, le droit fiscal français autorise la déductibilité de plusieurs charges, permettant de réduire conséquemment la base imposable. C’est le cas spécialement de la location meublée saisonnière qui bénéficie des déductions des amortissements, permettant de réduire à zéro l’assiette imposable.
L’île Maurice applique un taux d’imposition fixe de 15% sur les revenus de tous types, y compris ceux engendrés par l’immobilier locatif.
Une imposition sur la fortune
La France, l’impôt sur la fortune est appliqué sur le patrimoine, selon la valeur de tout ou partie des biens d’une personne. Le citoyen français est imposable à l’IFI dès que la valeur de son patrimoine est supérieure à 1,3 million d’euros. Le taux du calcul de l’IFI est basé sur un barème progressif qui commence à 800 000 €.
L’île Maurice ne connaît pas d’impôt sur la fortune.
Une imposition des plus-values à la revente
La France applique un taux d’imposition de 34,5% (19% au titre de l’impôt et 15,5% de prélèvements sociaux) sur la plus-value immobilière, pour tous les résidents européens. Les non-résidents ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux (Arrêt CJUE du 26 février 2015). À la fin, un investisseur étranger est donc imposable à hauteur de 19% lors de la revente de son logement. Plusieurs abattements s’appliquent aussi à cette imposition sur les plus-values : 7,5% pour frais d’acquisition, 15% pour travaux, 6% par an à compter de la cinquième année de détention.
L’île Maurice n’applique pas de taxe sur la plus-value immobilière.
De plus, un investissement immobilier à l’île Maurice permet aussi d’exonérer :
- La taxe d’habitation
- Les droits de succession
Grâce à la signature d’une convention de non-double imposition avec la France, tous les biens acquis à l’île Maurice sont aussi exclusivement taxables à l’île Maurice.