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Immobilier : quelles précautions pour bien acheter à l’étranger ?

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Acheter un bien immobilier à l’étranger est une solution d’investissement rentable tant au niveau du prix qu’au niveau de la fiscalité. Ces dernières années, de plus en plus de Français décident de franchir les frontières de l’Hexagone pour investir dans une résidence principale ou secondaire. La plupart fuient notamment les risques de loyers impayés dans le cas d’un investissement locatif, d’autres partent à la quête d’une fiscalité plus flexible. Néanmoins, il convient de prendre quelques précautions pour bien acheter à l’étranger.

  • Se rendre sur place

Parmi toutes les règles qui régissent l’achat immobilier, la première et la plus importante concerne « l’emplacement ». Si les biens immobiliers situés en Europe sont particulièrement intéressants, les pays comme l’Espagne, le Portugal, l’île Maurice ou encore les Etats-Unis semblent attirés plus d’investisseurs. La raison est simple, dans ces pays, les règles juridiques sont nettement plus avantageuses et les emplacements plus attrayants.

Pour un achat à l’étranger, l’emplacement est un élément clé à ne pas négliger. Cela implique donc un déplacement sur les lieux de l’achat car il est très important de prendre en compte certains critères spécifiques liés au bien. D’abord les spécificités locales, l’environnement, le cadre, le milieu social ainsi que les prix réels du marché.

L’idée, c’est de ne pas surpayer le bien immobilier mais aussi de s’assurer de la rentabilité de l’achat dans le cas d’un investissement locatif.

  • S’entourer de professionnels

Les législations en termes d’achat immobilier et de droit de la propriété varient d’une juridiction à une autre. Dans la plupart des cas, certaines lois en vigueur en France ne le sont pas à l’étranger. En Thaïlande, vous serez propriétaire du bâti et non du sol. Tandis qu’à l’île Maurice, vous aurez la possibilité d’acheter une villa luxueuse en pleine propriété. Dans certains pays, il existe des lois qui protègent le vendeur, dans d’autres non (c’est le cas de la France). A l’île Maurice, vous avez la possibilité de consulter un notaire en amont pour vous conseiller sur l’achat et la gestion du patrimoine à l’étranger.

  • S’informer sur la fiscalité

La fiscalité du pays d’investissement est aussi un critère important à considérer. Cela concerne tant les revenus tirés de la location en cas d’investissement locatif que pour la plus-value en cas de revente du bien. L’île Maurice, étant signataire d’une convention fiscale avec la France, la règle générale veut que les revenus fonciers soient uniquement imposés dans le pays où se situe le bien. Acheter un bien immobilier à l’île Maurice vous permet donc de bénéficier d’une convention de non double imposition.

L’impôt sur les revenus est fixé à 15% à l’île Maurice. Aucune taxe n’est en outre appliquée sur la plus-value. Acheter à l’île Maurice est donc plus avantageux pour les investisseurs français.

  • Financer son achat

Les taux du crédit immobilier sont actuellement très bas et bon nombre d’acquéreurs sont tentés de souscrire un emprunt pour financer un achat. Pour cela, ils peuvent soit solliciter un crédit en France ou recourir directement aux services d’une banque du pays d’accueil.

A l’île Maurice, l’investisseur étranger a le droit de souscrire un emprunt immobilier auprès d’une banque locale sous quelques conditions. Généralement, une banque accorde un crédit immobilier à un étranger en fonction de son apport financier dans l’achat et de sa capacité de remboursement. Il convient donc de justifier de revenus assez conséquents et/ou d’une garantie financière pour être crédible. Les banques mauriciennes accordent généralement un prêt à hauteur de 40% le coût de l’investissement immobilier.

Il faudra également ouvrir un compte bancaire local pour faciliter toutes les opérations relatives à l’emprunt.

  • Prévoir la succession

Dans le cas d’un achat immobilier à l’étranger, la succession ne doit pas être négligée. Les acquisitions hors frontières sont en effet très souvent sources de sérieux problèmes de droit international privé lors d’une donation ou succession.

Bien évidemment, la fiscalité qui s’applique à la succession est celle du pays où le bien se situe. A l’île Maurice, la notion-même de droits de succession n’existe pas et ce indépendament du lieu de résidence de l’héritier. Néanmoins, c’est toujours sur le plan civil que les complications se présentent.

Depuis août 2015, c’est la loi de la résidence habituelle du défunt qui régit les successions européennes. Si l’acheteur ne réside donc pas plus de six mois à l’étranger, le bien immobilier acquis sera soumis au droit français. Hors de l’Europe, c’est généralement le droit du pays d’accueil qui s’applique. Aussi, il convient toujours de s’informer sur les lois en vigueur sur le territoire d’achat en amont.

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