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Immobilier locatif : les secrets pour louer dans les meilleures conditions

En 2021, l’immobilier demeure un terrain d’investissement particulièrement fiable et rentable. De plus, la baisse historique des taux d’emprunt rend le secteur plus accessible aux particuliers. Pour la plupart, les conditions semblent réunies pour investir dans l’immobilier, notamment l’immobilier locatif. Acheter pour louer présente de nombreux avantages dont la création d’un complément de revenus stable à la retraite, avec une rentabilité brute de 7 à 8% et la possibilité de profiter de certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Mais encore faut-il savoir comment acheter pour louer dans les meilleures conditions.

Identifier son profil d’investisseur

Il existe plusieurs profils d’investisseurs. Pour déterminer la catégorie à laquelle vous appartenez, il vous faudra statuer au préalable de vos revenus financiers bruts, votre stratégie patrimoniale, votre apport personnel et votre niveau d’endettement optimal. Vous devez également définir vos objectifs d’investissement : souhaitez-vous investir dans l’immobilier pour réduire vos impôts, obtenir un complément de revenus à la retraite ou vous offrir une résidence secondaire ?

Selon les réponses que vous apporterez à ces questions, vous définirez plus facilement la solution d’investissement immobilier locatif qui vous convient le mieux. En cas de doute, le recours à un conseiller en gestion du patrimoine est fortement recommandé.

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Bien choisir l’emplacement du bien

Un bien dédié à la location doit idéalement se situer dans une ville où l’on observe une forte demande locative. La maison que vous souhaitez louer doit également se trouver dans un quartier doté de toutes les commodités nécessaires pour offrir un confort de vie optimal aux locataires (transports en commun, commerces, marchés, hôpitaux, écoles, etc.) Les locataires sont aussi particulièrement attentifs aux qualités du bien. De votre côté, il faudra également penser à investir sur le long terme en envisageant une possibilité future de revente.

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Calculer la rentabilité de son investissement

Généralement, la rentabilité brute d’un investissement locatif est calculée sur la base du loyer annuel divisé par le prix d’achat réel du bien (frais de notaire et travaux inclus). Pour obtenir la rentabilité nette, il suffit de déduire les impôts, les charges non récupérables sur le locataire et les contributions sociales des loyers.

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Etudier la possibilité d’acheter un bien sans apport

Les particuliers hésitent souvent à se lancer dans un investissement locatif par manque d’argent. Pourtant, il est tout à fait envisageable de réaliser un premier achat immobilier locatif sans apport. Les institutions financières sont d’ailleurs plus flexibles lorsqu’il s’agit d’acheter un bien pour louer. L’emprunteur peut utiliser les loyers perçus pour rembourser ses échéances en partie. Certaines banques favorisent même les investisseurs qui choisissent d’acheter un bien neuf défiscalisé (Censi-Bouvard, Pinel ou LMNP). Compte tenu du taux d’intérêt actuellement très bas, financer un projet immobilier locatif par un emprunt se révèle d’ailleurs plus rentable.

Toutefois, il faut savoir que pour profiter d’une telle faveur auprès des banques, il faut réunir certaines conditions :

  • Etre salarié en CDI
  • Avoir un projet d’investissement solide (avec preuve de rentabilité à l’appui)
  • Afficher une bonne gestion de son compte (ne pas être trop souvent à découvert)

Pour les jeunes actifs qui disposent d’un apport minimum de quelques milliers d’euros,  la solution d’une SCPI fiscale est envisageable. Cette option leur permet notamment de profiter des dispositifs de défiscalisation comme Malraux, la loi Pinel ou encore le déficit financier. En d’autres termes, ces dispositifs vont définir les investissements immobiliers locatifs qui leur apportent une rentabilité optimale.

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Investir dans le neuf pour défiscaliser

Investir dans le neuf permet de profiter de nombreux avantages fiscaux. Par exemple, avec la loi Pinel, adoptée pour booster l’offre locative en zone tendue, les particuliers qui investissent dans le neuf profitent d’une réduction d’impôt conséquente. En contrepartie, ils doivent s’engager à mettre le logement neuf acquis en location vide pendant un minimum de 6 ans. Cette mise en location doit en outre respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire qui doit habiter le logement à titre de résidence principale. Le plus gros avantage d’investir dans le neuf locatif, c’est d’avoir la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal.

La fiscalité de l’immobilier locatif meublé est également intéressante, car les loyers sont imposés des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans la catégorie des revenus fonciers. De plus, investir dans l’immobilier locatif meublé neuf permet de défiscaliser les loyers perçus grâce au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Cette défiscalisation est applicable au-dessus de 70 000€ de recettes locatives. Elle est davantage plus rentable lorsqu’on choisit de confier la gestion locative à un professionnel.

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Investir dans l’ancien dans les meilleures conditions

Certaines lois de défiscalisation profitent également aux investisseurs qui préfèrent acheter un logement à rénover pour louer. Avec le dispositif Denormandie (Pinel ancien dégradé), il est possible d’obtenir une réduction d’impôt moyennant une mise en location du bien sur 6 ans minimum. Pour cela, il faut impérativement acheter un bien ancien dans l’une des 222 villes qui participent au programme national « Action cœur de ville ». La défiscalisation s’applique, en outre, uniquement sur un bien dont les travaux d’amélioration visent à en améliorer la performance énergétique.

De même, avec la loi Malraux, l’achat d’une résidence historique située au cœur d’une ville pour louer, permet également de profiter d’une réduction d’impôt conséquente de 22 à 30% sur les travaux réalisés, selon l’emplacement du bien et dans la limite globale de 400 000€ sur 4 ans. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien acquis doit être loué pendant une période de 9 ans à titre de résidence principale.

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Investir à l’île Maurice pour profiter de nombreux avantages fiscaux

L’île Maurice est une destination à privilégier pour obtenir une rentabilité élevée en termes d’immobilier locatif. Nichée au cœur de l’océan Indien, à mi-chemin entre l’Afrique et l’Asie, l’île profite d’un climat tropical pratiquement ensoleillé toute l’année. Sa nature verdoyante, son lagon aux eaux turquoise, ses plages paradisiaques et sa population multiethnique font de cette destination l’endroit rêvé pour réaliser un investissement immobilier. De plus, l’île Maurice profite d’une fiscalité relativement favorable aux investisseurs étrangers.

La fiscalité mauricienne se caractérise par :

  • Un taux d’imposition unique de 15% sur les revenus, y compris les revenus locatifs et la TVA
  • L’absence d’impôts sur les dividendes
  • L’absence d’impôts sur les plus values
  • L’absence d’impôts sur les gains en capital
  • L’absence de taxe foncière ou taxe d’habitation
  • L’absence d’impôts sur les droits de succession pour les descendants directs

De plus, à partir d’un montant d’investissement minimum de Rs 375 000, l’île Maurice accorde aux investisseurs étrangers le statut de résident permanent.

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