Réaliser un achat immobilier en 2018 requiert une bonne dose de vigilance. Entre les frais d’agence, l’immobilisation, le notaire, les diagnostics, les conditions d’achat et autres, développer son patrimoine peut souvent relever du parcours du combattant. Voici quelques conseils pour vous aider à vous repérer.
Distinguer promesse d’achat et compromis de vente
Une promesse d’achat engage uniquement l’acheteur. Le vendeur ne fait que répondre par l’affirmatif ou le négatif à l’offre qui a été formulée, selon le délai mentionné dans le document. A cette étape, aucun paiement n’est exigé au risque d’annuler l’offre. Selon les spécialistes de l’immobilier, ce n’est qu’au moment du compromis de vente que la responsabilité des deux parties (acheteur et vendeur) est engagée. A ce moment, l’acheteur fournit des frais d’immobilisation à hauteur de 5% à 10% du bien. Dans les deux cas, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature du contrat.
Analyser les conditions suspensives
Les conditions suspensives sont souvent négligées par l’acheteur. Pourtant, elles permettent de récupérer les frais d’immobilisation en cas de doutes sur le bien ou de refus du crédit. Ce principe est souvent négligé dans les grandes villes où le marché immobilier reste très dynamique. Le vendeur se contente alors de convaincre l’acheteur de renoncer à ces conditions. Mais le risque reste énorme car ce dernier perd alors ses frais d’immobilisation en cas de problème.
Parcourir les diagnostics immobiliers
Le diagnostic immobilier vous permet de négocier le prix ou profiter pleinement des 10 jours de rétraction pour bien étudier le dossier. Il convient de toujours demander à l’avoir avant de signer le compromis de vente.
Vérifier la superficie du logement
S’il convient de demander un diagnostic immobilier auprès du vendeur, celui-ci peut refuser de vous l’octroyer. A la place, il peut présenter une simple attestation sur l’honneur mentionnant la superficie du logement. Néanmoins, si les informations fournies par le vendeur se révèlent fausses et que l’acheteur arrive à le prouver l’année qui suit l’achat, le vendeur sera contraint de lui rembourser une partie du prix du bien. La loi Carrez tolère une marge d’erreur de 5% pour le calcul des surfaces. La présence d’un jardin privatif dans la transaction permet l’application d’une pondération par l’agent immobilier. Dans le cas d’un balcon, la surface de celui-ci est calculée dans le prix.
Tenir compte du coût total du crédit
L’attention de l’acheteur se fixe généralement sur le taux de crédit lorsqu’il s’agit de souscrire un emprunt immobilier. Pourtant, il faut aller plus loin et étudier les différentes formes de prêts proposés par la banque. Le prêt modulable permet par exemple, de changer le niveau de mensualité au bout de deux ans. Il faut également tenir compte du coût du cautionnement du prêt et des frais de dossier qui s’élèvent respectivement à 2% et 1ù du coût du crédit. Sans oublier l’assurance emprunteur qui représente jusqu’à 30% du prêt.
Bien choisir son notaire
L’agent immobilier propose souvent un service de notaire dans ses offres. Mais l’acheteur peut en choisir un librement. Le fait de choisir son propre notaire à l’achat d’un bien immobilier n’influe en rien sur les frais engendrés par ce service. Vous aurez même le droit de négocier à la baisse le prix du bien avant la signature du compromis de vente, grâce à l’intervention de votre notaire.
Analyser les honoraires d’agence
Les mentions “honoraires à la charge du vendeur” ou “de l’acquéreur” sont très importantes. La première signifie que les frais d’agence sont compris dans le prix et réglés par le vendeur. La seconde signifie que les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge de l’acheteur. Dans le cas d’un tarif libre, les honoraires d’agence s’élèvent à 5% voire 7% du prix de vente pour un appartement d’une valeur minimum de 300 000 euros.
Tenir compte des frais annexes
L’achat d’un bien immobilier ne se limite pas uniquement au prix du logement. Il existe des frais supplémentaires qui concernent notamment le coût des charges de copropriété. Il convient donc de consulter au préalable l’état daté de la copropriété et les PV d’assemblée générale pour se tenir à jour sur les projets d’aménagement ou d’entretien prévus ultérieurement ou connaître le montant annuel des charges.
Mettre de côté pour les imprévus
Acheter un bien immobilier neuf n’exclut pas les risques d’imprévus. Il est plus judicieux de mettre de l’argent de côté pour faire face à ces situations. En cas de problèmes majeurs, il convient de se référer au compromis de vente préalablement réalisé avec le vendeur. En effet, si l’acheteur parvient à prouver d’une quelconque manière que le vendeur lui a menti au cours de la transaction, sur l’état notamment du bien, il lui est tout à fait possible de demander des réparations voire un remboursement d’une partie du prix de l’immobilier.
