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Acheter un bien immobilier à l’île Maurice : quelle structure juridique choisir ?

L’île Maurice est l’un des rares pays à proposer un environnement d’investissement particulièrement favorable aux ressortissants étrangers. Outre de bénéficier d’une fiscalité allégée, l’investisseur a aussi le choix d’adopter une structure juridique compatible avec sa situation particulière. Quelle est la meilleure structure juridique pour acheter un bien immobilier à l’île Maurice ? Cet article vous apporte quelques éléments de réponses essentielles.

La structure juridique pour acquérir un bien immobilier à l’île Maurice

Auparavant, le gouvernement mauricien a mis en place plusieurs types de programmes d’investissement accessibles aux ressortissants étrangers : le RES (Real Estate Scheme), l’IRS (Integrated Resort Scheme) et le IHS (Hotel Investment Scheme). Depuis décembre 2016, et en vertu des dispositions de l’amendement « Non Citizen  (Property Restriction) Act », ces programmes ont été rassemblés dans un schéma unique, le PDS (Property Development Scheme).

Ce nouveau schéma d’investissement dont les détails sont consultables auprès du BOI (Board of Investment), est accessible à :

– tout ressortissant étranger non-mauricien (Non-citizen of Mauritius

– tout citoyen mauricien résidant à l’île Maurice ou membre de la diaspora

– toute société commerciale enregistrée et immatriculée à Maurice, selon le « Companies Act 2001), y compris les sociétés du Global business (Société offshore) détenues par une société de management, titulaire d’une licence de type GBLC 1 prévue au « Financial services Act 2007

– toute société étrangère enregistrée et immatriculée en tant que telle à l’île Maurice, selon le « Companies Act 2001 »

– tout trust dont l’administration relève d’un trustee agréé (une société de management ou une personne physique qualifiée résidant à l’île Maurice), agréée par la « Financial Services Commission »

– toute société en participation (Limited partnership) selon le « Limited Partnerships Act » ou une fondation répertoriée selon le « Foundations act ».

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Les démarches à suivre pour acheter un bien à l’île Maurice

Tout ressortissant étranger qui souhaite acquérir un bien immobilier à l’île Maurice doit obligatoirement passer par le Board of Investment. Cette règle s’applique autant pour l’acquisition d’une résidence principale que pour l’achat de biens destinés à la location. Une fois la transaction immobilière enregistrée par le notaire, l’acheteur peut entamer les démarches nécessaires pour obtenir un permis de résidence, pour lui et sa famille à charge.

Le gouvernement mauricien autorise le ressortissant étranger à acheter une maison, un appartement en copropriété ou un local commercial en monnaie locale (roupies) ou en dollar américain. L’acheteur peut utiliser ses propres fonds, en provenance de son pays d’origine, pour acheter un bien à l’île Maurice. Cependant, ces fonds doivent d’abord être transférés sur un compte bancaire mauricien, avant d’être utilisés.

Le Board of Investment reçoit en permanence des demandes d’acquisition immobilière émanant de ressortissants étrangers. A chaque situation correspond une démarche particulière à suivre. D’où l’importance de s’adresser directement à cet organisme officiel pour savoir dans quel programme immobilier investir.

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Les spécificités du programme immobilier PDS

Le programme PDS ou Property Development Scheme est le schéma d’investissement le plus utilisé par les étrangers à l’île Maurice pour acquérir un bien immobilier. Tout acheteur non-mauricien doit obligatoirement s’informer auprès du BOI (Board of Investment) quant aux démarches à suivre et au dossier à fournir. Au préalable, le promoteur immobilier aura déjà déposé certains documents auprès de cet organisme dont :

– un exemplaire du contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement (CRP)

– un modèle de contrat de vente en état futur d’achèvement d’une maison individuelle

– l’agrément formel d’un établissement bancaire mauricien mentionnant la garantie de parfait achèvement

– le règlement de copropriété

– le cahier des charges

Pour compléter ce dossier, l’acheteur devra fournir certains documents d’usage tels qu’un visa d’entrée à l’île Maurice, des certificats de naissance ou encore une photocopie du passeport, ainsi qu’un document « Know Your Customer (KYC) ». Ce document officiel servira de pièces justificatives auprès de la banque qui prendra en charge le transfert de fonds.

Lorsqu’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acheteur doit agrémenter son contrat de réservation préliminaire d’un dépôt de garantie maximum de 25%. Le même contrat qui prévoit également une condition suspensive relative à l’obtention de l’autorisation d’acquérir. C’est le promoteur qui prend en charge l’ouverture d’un compte séquestre « Escrowaccount » au nom de l’acquéreur pour déposer les fonds.

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Le programme R+2, l’autre façon d’acquérir un bien à l’île Maurice

L’autre manière d’acheter un bien immobilier à l’île Maurice pour le non-citoyen mauricien, c’est d’opter pour un appartement situé dans un immeuble R+2 (Rez-de-chaussée + 2 étages). Pour ce type d’achat, l’acquéreur lui-même peut transmettre son dossier au BOI (Board of Investment). Il peut également désigner une tierce personne/entité (notaire, consultant immobilier, project manager ou agence immobilière) pour s’occuper des démarches administratives à sa place.

Dans tous les cas, le dossier d’acquisition d’un appartement R+2 doit comporter :

– une promesse de vente ou un compromis de vente « Presale agreement »

– un mémorandum du notaire qui certifie que l’immeuble correspond exactement aux critères du R+2

– des plans de l’immeuble

– le document KYC « Know your customer » émanant de la banque

– une attestation de la banque qui confirme la disponibilité des fonds liés à l’achat

Dans le cas où l’acheteur n’est pas une personne physique, des documents complémentaires seront exigés. D’autres documents spécifiques sont également nécessaires si l’appartement est vendu sur plans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

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La fiscalité immobilière appliquée à l’île Maurice

Afin d’attirer plus d’investisseurs étrangers sur son territoire, le gouvernement mauricien applique une fiscalité particulièrement allégée. Conforme aux normes imposées par l’OCDE, la fiscalité mauricienne se démarque par son taux d’imposition unique de 15% sur tous types de revenus, y compris les revenus engendrés par l’immobilier. L’île Maurice est aussi l’un des seuls pays de l’océan Indien à appliquer une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 15%. De plus, le pays ne connaît ni impôt sur la fortune (IF), ni impôt sur les plus-values, ni taxe foncière ou d’habitation, ni même taxe sur les droits de succession.

L’île Maurice est également signataire d’un accord de non-double imposition avec plusieurs pays dont la France, depuis 1980. Grâce à cette convention, tout ressortissant étranger qui souhaite investir à l’île Maurice, et dont le pays est aussi signataire, n’est imposable que sur le territoire mauricien.

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